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임대인의 '제소전화해'요구..."걱정할 필요 없다"

- 엄정숙 부동산전문 변호사 “당사자 간에 동의가 없거나 강행법규를 위반한 제소전화해는 불성립”

하인규 기자 | 기사입력 2021/02/15 [06:23]

임대인의 '제소전화해'요구..."걱정할 필요 없다"

- 엄정숙 부동산전문 변호사 “당사자 간에 동의가 없거나 강행법규를 위반한 제소전화해는 불성립”

하인규 기자 | 입력 : 2021/02/15 [06:23]

▲ 엄정숙 변호사  (사진제공=법도) © 브레이크뉴스 하인규 기자


(브레이크뉴스 경기동북부)하인규 기자=#1. 식당을 처음 개업하려는 김모 씨는 최근 임대차 계약서를 쓰는 자리에서 임대인에게 '제소전화해' 동의를 요청받았다. 월세를 3개월 이상 밀리면 가게를 뺄 수 있다는 임대인의 말에 염려돼 전문가 상담을 받기로 했다.

 

상가건물 임대차 계약 시 등장하는 '제소전화해'에 낯선 임차인이 상담에 나서고 있다. 우월적 위치인 임대인이 임차인을 상대로 불리한 내용 등을 강행할지도 모른다는 우려에서다.

 

제소전화해는 민사분쟁 시 당사자 간 분쟁이 소송으로 번지는 것을 막기 위해 소송 전에 법관 앞에서 화해조서를 받는 제도다. 확정 판결과 같은 효력을 가지기 때문에 약속을 위반 할 경우 조서를 기초로 강제집행도 가능하다. 상가 임대차 관계에서 제소전화해는 법에 정한 기간이상 임차인이 월세를 밀릴 경우를 대비해 진행되는 경우가 많다.

 

지난 해 대법원이 발표한 ‘2020 사법연감’에 따르면 2019년 한 해 동안 접수된 제소전화해 사건은 총 1만415건으로 집계됐다. 2017년 1만983건, 2018년 1만907건 등 해마다 1만 건을 넘는 것으로 나타났다. 법원별로는 서울중앙지방법원이 2,565건으로 전국에서 가장 많았고 수원지방법원이 1,845건으로 뒤를 이었다.

 

임대차 관계의 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙 변호사의 제전화해’에 따르면 지난 2011년부터 올해 초까지 성립된 총 건수는 2,185건으로 집계됐다. 이 중 임차인의 동의 없는 성립건수는 한건도 없는 것으로 조사됐다.

 

15일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “제소전화해는 주로 임대차 관계에서 많이 성립되고 있다” 며 “당사자 간에 동의가 없거나 강행법규를 위반한 내용이면 성립되지 않기 때문에 걱정할 필요는 없다”고 말했다.

 

임대차 관계에서 제소전화해는 기간과비용을 절약하고 신속한 관계 정리를 도와줌으로써 소송보다 효율적이다. 만약 임차인의 법률위반으로 건물을 비워달라는 명도소송을 진행하게 되면 평균 4개월 이상이 소요된다. 이후 강제집행을 하게 되는데, 임차인 입장에서도 소모적이다. 물론 임차인이 제때 건물을 비우면 문제없지만, 그렇지 못할 경우엔 월세를 주 수입원으로 하는 임대인에겐 큰 타격일 수밖에 없다.

 

또한 제소전화해는 당사자 간 동의 아래 합의된 내용으로 신청서를 접수한다. 주목해야 하는 대목은 ‘동의’ 아래 조서가 성립된다는 것이다. 즉, 임대인과 임차인 중 어느 한쪽이라도 동의하지 않으면 제소전화해는 성립되지 않는다. 때문에 임차인이 부당하게 쫓겨날 염려는 하지 않아도 된다.

 

혹시라도 강행법규에 위반되는 내용이 있다면 법관은 해당 조항을 제외·변경하도록 해 당사자 모두 권리를 지킬 수 있다. 예를 들면, 월세 납입 지연 시 법에서 정한 이자율 이상을 요구하는 내용이 포함됐다면 강행법규 위반으로 조서가 성립되지 않는다.

 

엄 변호사는 “제소전 화해조서가 임대인의 단독의지에 의해 강제로 진행되는 경우는 없다”며 “임차인은 제소전화해 조서가 작성되는 단계에서 내용을 꼼꼼히 살펴보고 강행법규를 위반한 내용이 없는지, 임대차계약서와 다른 내용은 없는지 살펴봐야 한다”고 조언했다. 이어 “만약 있다면 임대인에게 이의를 제기해야 한다. 이의가 받아들여지지 않는 경우, 제소전화해 절차에 동의하지 않으면 조서는 불성립된다”고 귀띔했다.

 

제소전화해를 신청하는 방법은 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청하면 된다. 절차는 신청서를 제출→신청서 송달→심리기일 지정 및 통지→재판→화해성립→화해조서 송달 순으로 이뤄진다.

 

▲     ©브레이크뉴스 하인규 기자

 

하인규 기자 popupnews24@naver.com

 

아래는 위의 글을 구글번역이 번역한 영문의<전문>이다.Below is the English <Full text> translated by Google Translate.


Landlord's request for "call me"... "No need to worry"
Jeong-Sook Eom, Real Estate Attorney “There is no agreement between the parties or in violation of mandatory laws and regulations.”

 

-Reporter In-Gyu Ha
(Brake News Northeastern Gyeonggi) = #1. Mr. Kim, who is planning to open a restaurant for the first time, was recently asked for consent from the landlord at the time of writing a lease agreement. He decided to consult an expert because he was concerned about the landlord's saying that he could leave the store if his monthly rent was pushed back more than three months.

 

An unfamiliar tenant is advising on'call a complaint' that appears during a lease contract for a commercial building. This is due to concerns that the lessor, who is in a superior position, may enforce unfavorable content against the tenant.

 

In the case of civil disputes, the lawsuit is a system in which a settlement record is received in front of a judge before a lawsuit to prevent the dispute between the parties from spreading to a lawsuit. Since it has the same effect as the final judgment, it is also possible to enforce enforcement based on the record if the promise is violated. In a shopping mall lease relationship, complaints are often conducted in case the tenant loses the rent for more than the period specified by the law.

 

According to the ‘2020 Judicial Yearbook,’ released by the Supreme Court last year, the total number of complaints and calls received during 2019 totaled 10,415 cases. It was found that there were more than 10,000 cases each year, including 11,983 cases in 2017 and 11,907 cases in 2018. By court, Seoul Central District Court was the highest in the country with 2,565 cases, followed by Suwon District Court with 1,845 cases.

 

According to “Attorney Eom Jeong-suk's Call Me,” which provides professional legal counseling by filing a lease-related complaint, the total number of cases from 2011 to the beginning of this year was 2,185. Among them, it was found that there was no case of establishment without the consent of the tenant.

 

On the 15th, Jeong-sook Eom, a real estate lawyer (law firm law firm), said, "There is no need to worry because it is not established if there is no agreement between the parties or if the content violates the mandatory laws. Said.

 

In a lease relationship, filing a complaint is more efficient than a lawsuit by saving time and cost and helping to organize the relationship quickly. If the tenant violates the law, it takes more than four months on average to proceed with a lawsuit requesting that the building be vacated. After that, it is enforced, which is also exhausting from the perspective of the tenant. Of course, if the tenant empties the building on time, there is no problem, but if it is not, it will be a big blow to the lessor who uses monthly rent as the main source of income.

 

In addition, for filing a complaint, an application is received with the contents agreed upon with the consent of the parties. The main thing to pay attention to is that a record is established under “agree”. In other words, if either the landlord and the tenant disagree, a complaint call will not be established. Therefore, there is no need to worry about the tenant being unfairly expelled.

 

If there is any content that violates the compulsory laws, the judges can exclude or change the provision so that both parties can protect the rights. For example, if the delay in payment of monthly rent includes content that requires more than the interest rate stipulated by the law, the record will not be established as a violation of the mandatory law.

 

Attorney Eom said, “There is no case where the settlement record is forcibly conducted by the sole will of the lessor before filing.” We have to look into whether there is anything different from the lease agreement.” “If there is any, you should appeal to the landlord. If the objection is not accepted, please call the complaint and if you do not agree with the procedure, the record will be rejected.”

 

The method of filing a filing for filing a complaint is to disclose the purpose and cause of the claim and the circumstances of the dispute, and file a request for reconciliation to the district court of the place where there is an ordinary court. The procedure is in the order of submission of an application → service of the application → designation and notification of a hearing date → trial → establishment of settlement → delivery of a settlement record.

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