임대사업자 서둘러 등록?..내년부터 과세 ‘펑펑’

연 2000만원 이하 임대수익 분리과세 적용..임대사업자 등록시 최대 150만원 격차

김은지 기자 | 기사입력 2018/10/26 [13:40]

임대사업자 서둘러 등록?..내년부터 과세 ‘펑펑’

연 2000만원 이하 임대수익 분리과세 적용..임대사업자 등록시 최대 150만원 격차

김은지 기자 | 입력 : 2018/10/26 [13:40]

 

브레이크뉴스 김은지 기자= 내년부터 임대소득이 연간 2000만원을 넘지 않아도 과세 대상이 된다.

 

지금까지는 임대소득이 연 2000만원이 넘으면 다른 소득과 합쳐 종합소득세를 내고 그 이하는 세금을 내지 않았다. 그러나 내년부터 임대소득이 연 2000만원을 넘지 않아도 원칙적으로 소득의 일부인 14%를 다른 소득과 분리한 '분리과세'로 내야 한다. 간주임대료 수익이 나오는 전세보증금도 월세와 함께 과세에 포함된다. 

 

단, 임대사업자로 등록하면 세금 공제와 비용 인정의 혜택을 받을 수 있다. 과세금액은 최대 105만원 정도의 격차가 발생한다.  

 

1주택자, 공시가격 9억원 초과 과세대상 

 

현재 1주택 소유자의 임대 수입은 연 2000만원이 넘지 않으면 원칙적으로 비과세다. 하지만 내년부터 기준시가 9억원 초과 고가 주택을 세놓아서 연간 2000만원 이하의 임대수입이 있다면 과세 대상에 포함돼 14% 세율로 분리 과세를 내게 된다. 2000만원 초과면 기존대로 종합과세를 낸다. 다만, 9억원을 넘는 주택이라도 전세로 놓으면 지금처럼 비과세에 해당한다.

 

2주택자, 부부의 경우 보유 주택 수 합쳐서 판단 

 

집을 두 채 이상 갖고 있는 경우 연2000만원 이하도 분리과세 형식으로 세금을 내는데, 이 여부는 부부의 보유 주택 수를 합쳐서 판단한다. 본인과 배우자가 각각 1주택씩 소유하면서 임대하고 있다면, 2주택 이상 소유자에 해당돼 임대료 과세 대상이 되는 것이다.  

 

부부라도 임대소득이 어느 정도냐에 다라 각각 계산해 과세 금액에는 차이가 있다. 예를 들어 부부가 절반 지분으로 공동 소유하는 주택에서 매월 300만원씩 연간 3600만원의 임대료 수입이 발생할 경우 개인별로 따지면 각각 1800만원의 임대료 수입이 발생해 2000만원 이하 분리과세 대상이 된다. 하지만 이 주택을 부부 중 한 명 명의로 갖고 있었다면 종합과세 대상이 돼 절세 효과를 낼 수 있게 된다.

 

3주택자, 간주임대료 적용으로 보증금 2억원 초과 과세대상.. 40㎡ 이하 소형주택 제외 

 

3주택자의 경우 내년부터 전셋집도 보증금을 임대료로 환산하는 간주임대료가 적용된다. 이 간주임대료와 월세를 합쳐 2000만원 초과 여부를 기준으로 세금이 달라진다. 다만, 간주임대료는 현재 3주택 이상 보유자이면서 보증금 합계액이 3억원 초과일 때만 계산되며, 3억원 이하에 소형주택이라면 내지 않아도 된다. 

 

소형주택이란 현재는 면적이 60㎡ 이하이면서 기준시가가 3억원 이하인 경우로, 아무리 많이 갖고 있어도 임대보증금에 대한 간주임대료를 계산하지 않는다. 하지만, 2019년부터는 소형주택의 면적 40㎡이하에 기준시가 2억원 이하인 경우로 소형주택의 범위가 축소돼 과세 대상은 늘어날 전망이다. 

 

 

임대사업자와 사업 미등록자의 세금차이.. "최대 105만원" 

 

기본적으로, 현재 소득세법상 임대소득이 2000만원 이하이면 기본 공제 400만원, 필요경비율 60%를 인정해준다. 예를 들어, 임대소득이 2000만원이면 필요 경비 60%인 1200만원과 공제액 4000만원을 뺀 400만원에 대해서만 세금을 내게 된다. 

 

이와 같이 내년 기준으로 임대사업자의 필요경비율을 70%로 올리고 기본 공제가 400만원이라면, 2000만원의 임대소득자가 필요경비 1400만원에 기본 공제 400만원을 제외한 200만원에만 세금을 내 이득이다. 반면, 미등록 사업자의 경우는 필요경비율 50%에 기본 공제를 200만원만 받게 되므로, 임대사업자 등록 여부에 따라 세금이 최대 105만원까지 차이가 나게 된다. 

 

연간 주택 임대수입이 2000만원인 집주인이 사업자 등록을 하고 장기 임대 특별 공제 25%를 받을 수 있는 8년 이상 임대를 한 경우, 필요경비율 70%와 기본 공제 400만원까지 더해져 7만원의 세금만 부과하면 된다. 미등록자의 경우 위 기준에 따라 112만원의 세금을 내야해 105만원의 차이가 생기는 것이다. 

 

break9874@naver.com 

 


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