▲ 구리시의회 김용현 의원(사진제공=구리시의회)  © 브레이크뉴스 하인규 기자

▲ 김용현(우측) 구리시의원 백경현 구리시장 상대로 시정질문 모습(사진제공=구리시의회)  © 브레이크뉴스 하인규 기자

(구리=브레이크뉴스 경기동북부)하인규 기자=구리시의회 김용현 의원(국민의힘)은 지난 9일 ‘제342회 제2차 정례회 시정질문’에서 구리시 주요 대규모 개발사업을 주제로 심도있는 질문을 던졌다.

 

토평2지구 권리침해, 불합리한 보상 등 주민 피해 최소화 방안 모색

 

구리 토평2지구 공공주택지구와 관련한 토지 등 소유자들의 주장을 반영해 주민 피해를 최소화할 방안을 제시하고 가능성 여부를 질문했다.

 

김 의원은 ▲토지 등 소유자가 가장 많은 벌말 취락지역을 제척하여 개발이 가능한지 ▲벌말 취락지역에 대해 공공주택특별법상 도심복합사업 개발방식으로 가능한지 ▲취락지역 제척 또는 별도 개발 불가 시 공공주택특별법에 따라 건축물에 대한 존치방법이 있는지에 대해 질문했다.

 

첫 번째 시정질문에 백경현 시장은 “취락지역 제척에 대해 2025년 상반기 지구 지정을 목표로 행정절차를 진행 중에 있으며 중앙도시계획위원회가 심의해 지구 지정 및 제척 여부를 결정할 것이다”라며, “벌말지역이 제척될 경우 도시개발(환지방식) 등으로 사업 추진이 가능할 것으로 검토되나 용도지역 상향 여부는 상급기관 협의 결과에 따라 결정될 사항이다”고 답변했다.

 

김 의원은 공공주택특별법에 의한 절차를 설명하며 “아직 첫 번째 절차인 공공주택 공급계획 단계이며 공공주택 사업자 선정도 되지 않은 점을 인지하고, 향후 주민 의견수렴 단계에서 주민과 시가 제척 사유를 합당하게 제안하여 사업자만 설득한다면 법률상 취락지구 제척은 충분히 가능성 있다”며 법 절차상에 따른 합리적인 계획변경 방법을 제안했다.

 

두 번째 질문에 대해 백 시장은 “도심 공공주택복합지구로 개발의 경우 주거상업고밀지구, 주거산업융합지구, 주택공급활성화지구 세 유형이 있으나 모두 해당사항이 없고, 2026년 12월 31일까지 공고된 사업에 한 해 한시적으로 시행하는 사업으로 시기적으로 도심 복합지구지정은 쉽지 않을 것으로 보인다”고 답변했다.

 

이에 김 의원은 “이 또한 가능성이 전혀 없는 것은 아니다. 토평2지구의 경우 50만 제곱미터를 넘는 대규모 개발사업으로 광역교통법과 공공주택특별법 상 지구계획 전 광역교통개선대책을 수립해야 하고, 토지이용 구상 안에 따라 상업지역에 광역철도의 정차역이 필수적이므로 조기에 광역교통대책을 확정시켜 2026년 12월 말까지 도심복합지구로 변경해 공고한다면 부칙 제5조에 따라 주거상업고밀지구로 적용해 사업시행 가능성 있다”고 주장했다.

 

이어서 세 번째, 취락지역 제척 또는 별도 도심복합개발 불가 시 공공주택특별법에 따라 개별 건축물에 대한 존치 방법은 있는지에 대한 질문에 백 시장은 “공공시설의 존치된 사례는 있으나 일반 건축물 존치 시 기반시설 비용에 대한 존치 부담금이 부과되며 지구 지정 후 사업시행자와 협의해 결정할 사항이다”고 답변했다.

 

김 의원은 “공공시설만 해당한다는 법률이나 규정은 없으나 시장님의 답변에 의하면 일반 건축물도 법률에서 정한 사항만 충족된다면 가능할 것으로 보인다”며, “토평2지구 개발은 구리시의 발전에 가장 큰 밑바탕이 될 중요한 사업이기에 반드시 성공하길 바란다. 다만 구리시민의 권리침해와 강제수용, 불합리한 보상에 의한 개발은 원치 않는다. 합리적인 사업진행을 통해 구리시 미래발전을 이루길 바란다”고 당부했다.

 

갈매역세권 유치원 폐지, 부적합한 교육용지, 고등학교 설치 누락

 

김 의원은 갈매역세권 공공주택지구 사업의 교육용지 문제와 갈매동 교육 대책에 대해서도 질문했다.

 

갈매역세권지구 사업의 이번 2차 지구단위계획 변경과정에서 ▲유치원 1개소를 폐지하고 민간임대로 매각하게 된 경위 파악 ▲설치 기준에도 어긋나는 철도 소음 다발지역에 유치원을 확대 설치하는 문제 ▲인구 2만 명 가량 도시에 고등학교 설치가 누락된 점에 대해 구리남양주교육지원청에 근거자료를 확보하고 파악한 뒤 교육환경 악화와 학교 과밀에 대한 방안 제시를 요구했다.

 

이에 백 시장은 “구리남양주교육지원청에 의하면 갈매동의 취원대상아수가 2019년 1,702명 대비 2023년 973명으로 43% 감소하여 유치원 1개소를 줄이고, 갈매2유치원의 면적을 확대 변경하였다는 회신과 갈매2유치원의 소음문제는 LH에서 경춘선 철도 및 GTX-B의 소음과 진동에 대한 방지대책을 마련하여 국토부 통합심의위원회를 통과했다고 회신했다”고 답변했다.

 

또 고등학교 미설치 관련해 교육지원청은 “구리시는 비평준화 지역이며 갈매역세권 입주 시에도 기존 학교 7개소에 배치할 수 있고 전체 수용률은 98.8%라고 회신받았으나 향후 갈매동의 총인구가 약 4만5천 명으로 증가할 것으로 예상되므로 갈매동 고등학교가 1개교인 상황은 학생들의 자유로운 학교 선택권을 저해할 수 있으며 타 지역으로 진학해야 할 학생들이 발생할 것으로 우려된다. 따라서 교육지원청에 고등학교 추가 신설 및 기존 학교 증축 등 충분한 학습공간 확보를 적극적으로 건의하겠다”고 답변했다.

 

이에 김 의원은 “과거 갈매동은 학교과밀 문제로 진통을 겪었고 공원용지를 활용해 증축한 사례가 있다. 이러한 과밀학급의 문제는 3년 후부터 가시화될 것이며 향후 10년간 심각한 문제가 될 수 있다. 시장께서 추진하시는 경기동북부 최대 학원가 조성사업의 필수적인 요건이므로 적극적으로 대응해 주시길 당부드린다”며 질문을 마무리했다.

 

근거없는 상업용지 층별 용도제한, 근린생활용지 낮은 용적률 문제

 

갈매역세권 지구의 교육용지 문제에 이어 상업시설용지와 근린생활시설용지에 대해서도 문제를 제기했다.

 

김 의원은 “갈매역세권 지구단위계획에 따르면 ▲상업시설용지 허용 용도를 중·상층부/저층부로 구분해 저층부(4층 이하)에는 상업시설 용도를, 중·상층부(5층 이상)는 업무시설 용도로만 특정한 점 ▲주변 신도시는 근린생활시설용지의 용적률이 250~300%인데 반해 220% 이하로 제한한 점에 대해 구리시 도시개발과를 통하여 LH에 문의한 결과, 상가 과잉공급으로 인한 규제로 근래 시행하는 대규모 사업에서 일괄적으로 적용하는 추세라는 답변을 받았다. 하지만 이러한 규제를 받는 도시개발이나 공공주택사업은 확인되지 않으며, 구리시에만 적용된 차별적 규제로 보인다. 이런 차별적 규제는 다음 지구단위계획 변경을 통해 개선할 수 있는지 답변 달라”고 질문했다.

 

이에 백 시장은 “상업시설용지 층수를 제한하는 사항과 타 지역 대비 낮은 근린생활시설 용적률로 형평성이 맞지 않아 LH와 적극 협의하여 상업시설용지는 층수 제한을 없애고, 근린생활시설 용적률은 250%로 완화되는 내용으로 내년 3차 지구단위계획에 반영될 수 있도록 노력하겠다” 답변했다.

 

김 의원은 “이를 개선하지 않으면 주변 신도시보다 투자가치 상실과 부동산 가치하락에 대한 문제가 필연적으로 발생할 수 있으므로 도시브랜드 가치를 위하여 반드시 변경 계획에 반영해 달라”며 질문을 마무리했다.

 

최근 구리시는 시정소식지를 통해 규제개선 사례로 제3종 일반주거지역 용적률을 280% 이하에서 300% 이하로 20% 완화했음을 대대적으로 홍보하고 불합리한 규제가 개선되어야만 사업성이 보장되며 도시발전을 이룰 수 있다고 강조한 바 있다.

하인규 기자 popupnews24@naver.com

 

아래는 위의 글을 구글번역이 번역한 영문의 전문이다. '구글번역'은 이해도를 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.Below is the full English translation of the above text translated by Google Translate. 'Google Translate' is working to improve comprehension. It is assumed that there may be errors in the English translation.

 

Guri City Council Member Kim Yong-hyun, Mayor Baek Gyeong-hyeon, Asks Questions on City Administration

 

On the 342nd 2nd Regular Session, Regarding the Issues of Large-scale Development in Guri

 

- Reporter Ha In-gyu

 

(Guri=Break News Gyeonggi Northeast) Guri City Council Member Kim Yong-hyun (People Power Party) asked in-depth questions on the subject of major large-scale development projects in Guri City at the '342nd 2nd Regular Session City Administration Questions' on the 9th.

 

Seeking Measures to Minimize Resident Damage, such as Infringement of Rights and Unreasonable Compensation in Topyeong 2nd District

 

Reflecting the claims of landowners related to the Guri Topyeong 2nd District public housing district, he suggested measures to minimize damage to residents and asked about the possibility.

 

Rep. Kim asked questions such as ▲whether development is possible by excluding the Beolmal settlement area, which has the largest number of landowners, ▲whether development is possible in the form of an urban complex project under the Public Housing Special Act for the Beolmal settlement area, and ▲whether there is a method for preserving buildings under the Public Housing Special Act in the event of exclusion of the settlement area or separate development.

 

In response to the first municipal administration question, Mayor Baek Gyeong-hyeon said, “We are currently proceeding with administrative procedures for exclusion of the settlement area, with the goal of designating the area in the first half of 2025, and the Central Urban Planning Committee will deliberate and decide whether to designate the area or exclude it,” and “If the Beolmal area is excluded, it will be possible to proceed with the project through urban development (land conversion method), but whether to upgrade the use zone will be decided based on the results of consultations with higher organizations.”

 

Rep. Kim explained the procedures under the Public Housing Special Act, saying, “We are still in the first stage of the public housing supply plan and have not yet selected a public housing operator. If residents and the city reasonably propose reasons for exclusion during the future resident opinion collection stage and persuade the operator, then exclusion of the village district is quite possible under the law.” He proposed a reasonable method of changing the plan according to the legal procedure.

 

In response to the second question, Mayor Baek said, “In the case of development as a downtown public housing complex district, there are three types: residential and commercial high-density district, residential and industrial fusion district, and housing supply activation district, but none of them are applicable, and since it is a project that is implemented temporarily for a limited time only for projects announced by December 31, 2026, it seems that it will not be easy to designate a downtown complex district in terms of timing.”

 

In response, Rep. Kim said, “This is also not completely impossible. In the case of Topyeong District 2, as it is a large-scale development project exceeding 500,000 square meters, a metropolitan transportation improvement measure must be established before the district plan under the Metropolitan Transportation Act and the Public Housing Special Act, and since a metropolitan railway stop is essential in the commercial area according to the land use plan, if the metropolitan transportation measure is confirmed early and announced as an urban complex district by the end of December 2026, it is possible to implement the project by applying it as a residential and commercial high-density district according to Article 5 of the supplementary provisions.”

 

Then, in response to the third question about whether there is a method for preserving individual buildings according to the Public Housing Special Act when a residential area is excluded or separate urban complex development is not possible, Mayor Baek responded, “There are cases where public facilities have been preserved, but when preserving general buildings, a preservation fee for the cost of infrastructure is imposed, and this is a matter to be decided through consultation with the project implementer after the district is designated.”

 

Rep. Kim said, “There is no law or regulation that only applies to public facilities, but according to the mayor’s answer, it seems that general buildings can be possible as long as the requirements set forth in the law are met,” and added, “The development of Topyeong 2nd District is an important project that will serve as the greatest foundation for the development of Guri City, so I hope it will succeed. However, I do not want development that infringes on the rights of Guri citizens, forced acquisition, or unreasonable compensation. I hope that the future development of Guri City will be achieved through reasonable project progress.”

 

Closure of kindergarten in Galmae Station area, unsuitable educational land, omission of high school establishment

 

Rep. Kim also asked about the educational land issue of the Galmae Station area public housing district project and the Galmae-dong education policy.

 

In the process of changing the 2nd district unit plan for the Galmae Station District Project, ▲ the circumstances of abolishing one kindergarten and selling it for private rental ▲ the issue of expanding and installing kindergartens in areas with frequent railway noise that violate the installation standards ▲ the fact that high schools were not installed in a city with a population of about 20,000, we requested the Guri Namyangju Office of Education to secure and understand the supporting data and present measures to address the deterioration of the educational environment and overcrowding in schools.

 

In response, Mayor Baek said, “According to the Guri Namyangju Office of Education, the number of children eligible for admission in Galmae-dong decreased by 43% from 1,702 in 2019 to 973 in 2023, so we reduced one kindergarten and expanded and changed the area of ​​Galmae 2 Kindergarten. Regarding the noise issue at Galmae 2 Kindergarten, LH prepared measures to prevent noise and vibration from the Gyeongchun Line and GTX-B, and they passed the Integrated Review Committee of the Ministry of Land, Infrastructure and Transport.”

 

In addition, regarding the non-establishment of a high school, the Office of Education responded, “Guri City is a non-equalized area, and even when moving into the Galmae Station area, we received a response that we can place students in 7 existing schools and that the overall occupancy rate is 98.8%. However, since the total population of Galmae-dong is expected to increase to approximately 45,000 in the future, the situation of only having one high school in Galmae-dong could hinder students’ freedom to choose a school, and there are concerns that students will have to transfer to other regions. Therefore, we will actively suggest to the Office of Education to secure sufficient learning space by establishing additional high schools and expanding existing schools.”

 

In response, Assemblyman Kim concluded his question by saying, “In the past, Galmae-dong suffered from overcrowding in schools, and there was a case where expansion was done by utilizing park land. This problem of overcrowding in classes will become visible after 3 years and could become a serious problem for the next 10 years. This is an essential requirement for the largest academy district in northeastern Gyeonggi Province that the mayor is promoting, so I ask that you actively respond.”

 

Unfounded commercial land use restrictions, low floor area ratio issues for neighborhood living sites

 

Following the issue of educational land in the Galmae Station area, issues were also raised about commercial facility land and neighborhood living facility land.

 

Rep. Kim said, “According to the Galmae Station area district unit plan, ▲ the commercial facility land use is divided into mid- and upper-rise/low-rise, and the low-rise (4th floor or lower) is designated as a commercial facility use, while the mid- and upper-rise (5th floor or higher) is designated as a business facility use only. ▲ While the floor area ratio of neighborhood living facility land in surrounding new cities is 250-300%, it is limited to 220% or lower. As a result of inquiring to LH through the Guri City Urban Development Division, I received a response that this is a trend that is uniformly applied to large-scale projects recently implemented due to regulations caused by an oversupply of commercial properties. However, there are no confirmed urban development or public housing projects subject to such regulations, and it appears to be a discriminatory regulation applied only to Guri City. Please answer whether such discriminatory regulations can be improved through the next district unit plan change.”

 

In response, Baek said, “Since the number of floors in commercial facility land is limited and the floor area ratio for neighborhood living facilities is low compared to other regions, it is unfair, so we will actively discuss with LH to remove the floor area restriction for commercial facility land and to try to reflect the plan in the 3rd district unit plan next year by relaxing the floor area ratio for neighborhood living facilities to 250%.”

 

Assemblyman Kim concluded his question by saying, “If we do not improve this, there will inevitably be problems with loss of investment value and decline in real estate value compared to surrounding new cities, so please reflect this in the change plan for the sake of the city brand value.”

 

Recently, Guri City has been widely publicizing through its city newsletter that it relaxed the floor area ratio for the 3rd general residential area by 20% from 280% or less to 300% or less as an example of regulatory improvement, and emphasized that unreasonable regulations must be improved to guarantee business viability and achieve urban development.